Инвестор, думает об успехи нового проекта. Задача бизнеса создавать решения, которые будут востребованы гостиничным рынком, популярны среди гостей и финансово привлекательны. Новые проекты всегда содержат экономические риски. Минимизировать затраты, определить формат работы, объём инвестиций, время не реализацию, помогает разработка концепции гостиничного комплекса. За 16 лет, мы выработали систему подхода к реализации гостиничных проектов от 2 до 5 звезд.
Что такое концепция отеля?
Концепция отеля - это стратегический документ, содержаний в себе данные о формате и составе будущего гостиничного комплекса, развитие территории в зоне локации, определения основных функциональных зон, уровня сервисного обслуживания ("звездности"), количестве номерного фонда и дополнительных услуг, площади зданий, количества персонала. Это документ, на основе которого выстраиваются все бизнес процессы, финансирование и работа с подрядчиками. Ваш план действий. Итак, мы начинаем.
0. Оценка земельного участка. Разработка гипотез его развития
Оценка земельного участка под строительство гостиничного комплекса: ландшафт, определение пятна застройки, размещение коммуникаций, подъездные пути, визуальные характеристики проектируемых строений, ограничения влияющие на конструктив зданий и формирования мастер-плана.
1. Оценка зданий и строений на участке
Часто проектом исследования становятся участки, которые ранее использовались в качестве гостиничных объектов или объектов рекреации, на основе которых реализуется новый проект. Сохранившиеся коммуникации, объекты на участке, различные строения, подлежат анализу. Необходимо оценить возможность использования имеющихся объектов, состояния сетей, объём нового строительства.
2. Анализ географического расположения
Для гостиницы, место размещения здания является основополагающим. Локация – важная составляющая успеха. На данном этапе оцениваются параметры: транспортная доступность, пешая доступность, окружение объекта (объекты культурного наследия, исторические памятники и коммерческие учреждения, социальные учреждения).
На основе полученных данных возможно смоделировать поведенческие особенности гостей, оценить вероятность выбора комплекса для проживания, опираясь на указанные факторы.
3. Анализ местоположения объекта/участка
SWOT анализ позволяет дать заключение по следующим направлениям: Плюсы: Минусы; Возможности; Угрозы. Выводы анализа позволяют получить данные по объекту, учитывая все риски, которые могут возникнуть при реализации проекта (как пример: ухудшение транспортной ситуации и изменение движения транспорта, новое высотное строительство и тд).
Сбор информации из различных источников по анализируемому объекту и его локации, позволяет учесть большее количество угроз, дать объективную оценку потенциала объекта.
4. Маркетинговый анализ конкурирующих объектов
Исследуем спрос, потенциал нового строительства, цены услуг. Анализируем существующий гостиничный рынок региона, его объёме, годовую загрузку объектов, состав номерного фонда. Анализу подлежат центры формирующие гостевые потоки города и зоны размещения объекта, транспортные артерии, железнодорожное и авиа- сообщение.
5. Основные характеристики концепции
Имея рыночные данные, параметры по объекту/участку, учитывая полученные выводы, формируется концепция гостиничного проекта, в которую входят следующие параметры:
- категория отеля (уровень сервиса, категория звездности);
- номерной фонд (состав и ёмкость), дополнительные услуги;
- ценовое позиционирование, рыночное позиционирование;
- инфраструктура (питание, конференц-залы, банкетные залы, развлекательная зона, спа-зона, детские площадки, сопутствующие сервисы).
Формирование концепции опирается на действующие законодательные акты, нормы проектирования и строительства, а также необходимость прохождения обязательной классификации отеля.
6. Зонирование территории
Размещение на территории исследования необходимый набор зданий и сооружений, которые соответствуют параметрам проектируемого гостиничного комплекса.
7. Функциональный состав гостиницы
Важно проработать каждую деталь, учесть все особенности проекта. Функциональное распределение площадей по всему объекту, описывает характеристики строений размещенных на территории (общественных помещений, административных площадей, технических). Особое внимание распределению площадей в гостевых зонах. От уюта наших гостей, зависит успех объекта создаваемого комплекса.
Подготовка детализированного описания помещений гостиницы, с указанием назначений и площадей помещений, определение горизонтальных и вертикальных связок. Распределение поэтажное, структурное, учитывается все требования к архитектурному проектированию отелей. Данные необходимы при расчете инвестиций строительства.
8. Пилотные номера и расчет стоимости комплектации
Разработка проектов пилотных номеров исходя из параметров здания, возможных допущений. Производится расстановка мебели и расчет стоимости комплектации по каждой категории номера. Формируется объем инвестиций в комплектацию, оценивается функциональность номеров. Номерной фонд должен соответствовать заявляемому уровню гостинице, качество используемых материалов и фурнитуры соответствовать гостиничным нормам
9. Ценообразование услуг
Определение стоимости проживания и дополнительных услуг – это основной доход гостиницы. На основе полученных данных по анализу гостиничного, формируются условия по ценообразованию услуг.
10. Штатное расписание
Затраты на персонал составляют от 25 до 40% в зависимости от категории звездности. Расчет штатного расписания определяет количество сотрудников на объекте, уровень необходимой квалификации, рабочие смены, фонд заработной платы. Учитываются затраты на питание персонала, его содержание, налоговая база, а также организация помещений в гостинице (питание, душ, проживание, раздевалки и т.д).
11. Прогноз загрузки гостиницы
Существуют различные методологии оценки загрузки гостиничного комплекса. Важны не методы, а сам факт прогноза и его корректности (в рамках материала). Загрузка влияет на все составляющие проекта.
12. Финансово расчет деятельности гостиницы
Расчет операционной деятельности гостиницы, который содержит расходы и доходы отеля: от реализации номерного фонда, дополнительных услуг, F&B, эксплуатацию здания, страхование и налоги. Модель позволяет инвестору оценить перспективы проекта, принять решение о его дальнейшей реализации.
Подведем итог.
Создание концепция отеля – главный этап для оценки потенциала, объема инвестиций и времени проекта. Приведенные этапы не полные и могут быть расширен (35 различных параметров). Опыт показывает, что уже на первом этапе можно дать экономическую оценку идеям, оценить перспективы форматов использования участка, найти оптимальный вариант применения.
Создание концепции отеля, важный документ проекта. Проработайте все детали и оцените возможные риски! Итог: востребованный отель гостями и успешный инвестиционный проект.